פרויקט תמ”א 38 הוא משהו מבורך עבור בניין דירות ועבור דייריו. מעבר לכך שהבניין הופך בטוח יותר מפני רעידת אדמה עתידית אפשרית בהחלט במחוזותינו, הוא עובר שדרוג משמעותי שכולל מאפיינים אפשריים כמו מעלית, חניות, שיפוץ הכניסה ובמקרים מסוימים תוספת חדרים לדירות הקיימות בבניין. אך מכיוון שמדובר על פרויקט משמעותי שמשפיע על הבניין כולו יש כמובן להשיג את הסכמת השכנים ויתר הדיירים לביצועו לפני שניתן להתחיל בכלל בתהליך. לרוב רובם מסכימים כי פרויקט איכותי משרת את האינטרסים של כלל הדיירים אך יש גם מקרים בהם השגת ההסכמה הנדרשת בחוק היא מורכבת יותר.
הגדרות התמ”א והמציאות בשטח
ההגדרות העדכניות של תמ”א 38 קובעות כי יש להשיג את הסכמתם של לפחות 66% מדיירי הבניין כדי להתחיל בהגשת הבקשות לביצוע התכנית וביצועה בפועל – שני שליש מהדיירים בבניין (בעלי הדירות בפועל ולאו דווקא מי שמתגורר בהן) חייבים להסכים לתכנית חיזוק הבניין ושיפוצו כדי שניתן יהיה בכלל לדבר על יזם שיבצע את התכנית. הגדרות אלו של הסכמת שכנים לתמ”א 38 הן הקלה לעומת המצב בעת פרסום התמ”א לראשונה בשנת 2005, אז נדרש רוב גדול בהרבה של דיירים לביצוע חיזוק.
אך בפועל המציאות מורכבת יותר ובניין שאין בו בסופו של דבר 100% הסכמה על ביצוע הפרויקט סביר להניח שלא ישלים אותו וביצוע החיזוקים עם השדרוגים והתוספות פשוט לא יהיה משתלם כלכלית ליזם. זאת משום שאם יש הסכמה חלקית, אפילו אם של הרוב, אז אי אפשר לנצל במלואן את זכויות הבנייה – למשל אי אפשר לבנות עוד דירה על הגג במקרים מסוימים וכדומה. כמו כן, קבלן בניין או יזם תמ”א 38 אחר לרוב יחששו להיכנס לפרויקט שבו יש מתנגדים מבית לביצועו, מחשש לתביעות ועיכובים שהיזם עשוי להיגרר אליהם בעל כורחו.
התארגנות השכנים לקראת פרויקט תמ”א 38
עוד לפני שמגיעים לנושא הסכמת השכנים לביצוע תמ”א 38 בבניין, יש לארגן את השכנים שיכירו את הנושא ולהתחיל להניע את התהליך. הדרך הטובה ביותר היא שהדיירים המובילים את הנושא או יזם נדל”ן שאיתר את הבניין כבעל פוטנציאל טוב לביצוע פרויקט חיזוק בפני רעידות אדמה יארגנו ערב הסבר בבית אחד הדיירים בבניין. הערב צריך להיות באווירה חיובית ונעימה, להציג את הנושא בצורה פשוטה, ברורה ועם התעמקות ביתרונות, התהליך הטכני ובסיכונים הקיימים בפרויקט. יכול מאוד להיות שידרשו כמה מפגשים על מנת להעביר את המסר לכלל דיירי הבניין וגם לקיים פגישות אישיות עם אנשים שקשה להשיגם או שדורשים מידע מפורט ואישי יותר.
מציאת יזם
במקרים בהם בעלי הדירות בבניין הם אלו שמבקשים לקדם פרויקט תמ”א 38 שיחזק וישדרג את הבניין ואת הדירות שלהם (לרוב המובילים הם כמה דיירים שמכירים את הנושא ואת יתרונותיו) יהיה על קבוצת הדיירים למנות גוף מטעמם שיוביל את המהלך ויקדם אותו מול הגורמים הרלבנטיים. גוף זה יכלול צוות של כמה דיירים. התארגנות של השכנים לקראת תמ”א 38 במקרה זה תצריך התייעצות עם עורכי דין, קבלת ייעוץ אדריכלי לגבי אפשרויות וכמובן מציאת יזם שיבצע את הפרויקט ובמרבית המקרים יממן אותו תמורת קבלת זכויות הבנייה לדירות הנוספות. חשוב לבחור יזם בעל ניסיון בתמ”א 38 ובעיקר יזם עם גב כלכלי שיבטיח את השתלמת הפרויקט בהתאם לתכנון ולזמנים.
הסכמת השכנים הסרבנים
במקרים בהם יש שכנים המסרבים לתמוך בביצוע הפרויקט, יש להיפגש איתם אישית ולנסות להפיג חששות ולשכנע אותם לטובת התכנית. ניתן להתייעץ עם עורך דין מומחה לתמ”א 38 לגבי אפשרויות מול הדיירים הסרבנים ובאופן כללי להפעיל מכבש לחצים יעיל על מנת לגרום לשכנים אלו לחתום על הסכמתם – לאחר התחשבות בעמדה השלילית אותה הם מציגים ובחינת כל העובדות לקבלת החלטה מושכלת ונכונה כמובן.
